Chi ci legge da anni sa che nel forum di areaimmobiliare.org, già nel 2004 si parlava dell’argomento, d’altra parte era impensabile che un meccanismo perverso di rialzo dei valori immobiliari, autoalimentato da meccanismi d’accesso al credito a dir poco “amichevoli” potesse continuare all’infinito.
Ormai abbiamo a che fare con il dopo-bolla , ovvero con il riallineamento del mercato immobiliare e degli altri mercati, già, perchè i settori dell’economia non viaggiano disconnessi, è bene ricordarselo, se la cassa integrazione aumenta, se le multinazionali riducono la loro presenza nel nostro territorio, non ci dobbiamo meravigliare che ci siano meno transazioni nel settore immobiliare.Immobiliare non significa solamente abitazioni, ma anche capannoni,uffici, negozi.
Lo spunto mi viene da questo articolo apparso su il Sole24 di Lorenzo Bini Smaghi , in particolare trovo alcune questioni molto interessanti e fonte di riflessione:
per primo la difficoltà a capire quanto intenso e protratto nel tempo possa essere l’aggiustamento al ribasso.
Nelle precedenti crisi immobiliari la stessa inflazione provvedeva ad “aggiustare” i prezzi calmierando in parte la plusvalenza che era dovuta al rialzo dei valori immobiliari ben oltre l’inflazione, pertanto bastava attendere qualche anno a “prezzi inchiodati” che le tabelle dell’Istat ci davano una mano a riallineare il tutto. Psicologicamente non si guadagnava ma nemmeno si perdeva. Oggi basta dare uno sguardo alle tabelle dell’Istat per capire che, al contrario ,non basta tenere i prezzi fermi perchè comunque diventano sempre più alti, siamo in “deflazione” .
Questa particolare situazione, mai verificatasi, ovvero l’uscita da una crisi immobiliare in un periodo di deflazione, unita ad un inasprimento crudele e spesso immotivato dell’accesso al credito può portare a conseguenze catastrofiche.
Gli immobili si continueranno a vendere certo, ma chi può vendere e chi può comprare? Può vendere chi ha acquistato prima dell’avvento dell’euro cioè fino al 2002, non rischia certo di andare in negative equity anche perchè ha avuto la quota di mutuo in Lire, anche fosse stata il 110 % oggi i valori immobiliari, dopo 7 anni, sono comunque sufficienti a coprire la parte di mutuo residuo.
Può comprare chi ha delle riserve di capitale , già, perchè oggi le Banche arrivano anche al 50% del valore di Perizia, avere del capitale non significa necessariamente avere risparmi, ma anche avere una avere una casa che non sia in negative equity, venderla e con la differenza acquistarne un’altra. Inutile sottolineare quanto già siano ridotti i possibili acquirenti . Un mercato per pochi non è un mercato libero, men che mai dinamico e vivace,e quindi non può produrre sviluppo, innovazione ed occupazione. D’altra parte le statistiche delle compravendite in Italia dell’ultimo trimestre ci dicono chiaramente che le transazioni sono in discesa, ed anche il volume degli investimenti immobiliari in Europa non scherza .
Questo introduce la seconda fonte di riflessione di quell’articolo: “quanti anni occorreranno affinchè gli eccessi possano essere riassorbiti?”
Diciamo che dipende dal mercato, dagli attori del mercato, acquirenti ma sopratutto venditori ed intermediari, nonchè dai fattori estrinseci al mercato, ad esempio la tassazione. La plusvalenza al 20% per chi vende prima dei 5 anni dall’acquisto è una vera mannaia per chi si trova costretto a vendere senza poter ricomprare e non gli consente di salvare il salvabile, è un meccanismo che andrebbe rivisto, almeno per quelle famiglie in difficoltà , cosi come si aiutano con i mutui , bisognerebbe consentire a chi avendo fatto il passo più lungo della gamba vuole mettersi in sicurezza, magari andando in affitto, di recuperare almeno quanto possibile senza ulteriori vessazioni.
In alcuni casi oggi siamo arrivati ai livelli di prezzo del 2004 e nonostante ciò , a fronte della pesante congiuntura economica, si verifica quello che in borsa si chiama “cavallo non beve”. Appare evidente che indietro ai prezzi in Lire non si potrà tornare , ma forse bisogna tornare indietro ai prezzi del 2002 per ottenere un significativo risveglio del mercato, ovvero ai prezzi ante-bolla. C’è chi può permettersi di vendere a quei livelli , come detto prima tutti quelli che hanno comprato in Lire, eredi, chi si traferisce in Provincia, etc..
Bisogna rendersi seriamente conto che l’epoca della speculazione è finita per ora, se tutti rimangono fermi sulle loro posizioni, venditori , intermediari, addetti ai lavori, questa crisi potrebbe durare ancora diversi anni compresi i 3 già trascorsi, tanto tempo fino a che i prezzi si normalizzeranno automaticamente per via dell’inflazione, ma ora siamo addirittura in deflazione. Per mia personale esperienza è sempre accaduto che un immobile si rivaluti mediamente del 100% ogni 10 anni , visto il repentino raddoppiarsi dei prezzi in pochi anni è ragionevole supporre che in 10 anni la rivalutazione fisiologica dell’immobile possa assorbire l’aumento.E solo un’ipotesi, ma si può aspettare passivamente altri 5-6-7 anni in un mercato immobiliare congelato, il riallineamento dei prezzi? Molti clienti rispondono “non sarò certo io il primo a calmierare il mercato” , ecco questa è una risposta che non tiene conto del sistema Italia, dell’indotto dell’immobiliare, viviamo tutti nello stesso sistema che produce povertà o ricchezza a secondo dei nostri comportamenti di massa. Nessuno vende nessuno compra, nessuno ristruttura, acquista mobili, elettrodomestici, diminuisce l’IVA versata, il gettito si riduce e sono necessarie nuove tasse, diminuiscono i posti di lavoro del settore immobiliare, edilizio, del terziario e del terziario avanzato. Inevitabilmente quello che buttiamo fuori dalla porta ci rientra dalla finestra. Ci sono inoltre molti clienti che pagano fior di interessi pur di non abbassare il prezzo e finalmente vendere un immobile, inutile dire che già avrebbero risparmiato se avessero venduto.
In buona sostanza questa crisi immobiliare potrebbe durare ancora diversi anni, pochi o molti dipende in buona parte dai nostri comportamenti.
Gli intermediari hanno una forte responsabilità nel sensibilizzare il cliente, che se non dettata dalla loro deontologia professionale dovrebbe essere dettata dal mero tornaconto economico, un immobile fuori prezzo rimarrà tale per anni, se non ci si adopera per convincere il venditore che chiedere non significa ottenere e che non siamo nel ciclo di rialzo dove il tempo aggiusta gli eccessi di richiesta. Riempire l’agenzia di invenduto con i tempi che corrono può essere un aggravio economico fatale.
La domande che bisogna porsi di fronte al baratro che si prospetta sono: “meglio aspettare che la situazione si aggiusti lentamente o è preferibile azzerare tutto e ricominciare?” “quanti danni economici posso sopportare per non voler vendere in tempi debiti?”
Il terzo punto che secondo me è quello che che dovrebbe far maggiormente riflettere è quello relativo al fatto che “non si tornerà ai livelli precedenti la crisi”
Il rimbalzo tecnico, che credo sia ormai da aspettarsi per il 2010 è la classica rondine che non fa primavera, molti lo aspettano come una piccola boccata d’ossigeno, ma per arrivare dove?
A questo punto è evidente che il mercato immobiliare non sarà più lo stesso , quindi saggiamente, in questo anno di purgatorio che ci aspetta ,tutti dovrebbero organizzarsi per strutturare la propria attività, il proprio portafoglio clienti, per affrontare il nuovo scenario immobiliare che si prospetta.
Lo scenario immobiliare italiano difficilmente potrà rivivere i fasti del passato, è bene farsene una ragione, a noi il compito di ridisegnare un nuovo mercato immobiliare, sano e vivace, memori delle esperienze passate.
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